[MBC 스트레이트] 145m 빌딩이 가린 하늘, 종묘의 위기와 세운지구 개발 특혜 논란 전말
🚨 종묘 앞 145m 철벽 논란: 'AI 버블'보다 뜨거운 세운지구 재개발 특혜 의혹 전말 4구역 145m 초고층 빌딩 논란의 불씨
1-1. 종묘 옆에 들어서는 '거대 병풍': 훼손되는 역사 경관
안녕하세요, 잡학다식(雜學多識)입니다. 서울 도심의 심장부, 종묘와 인접한 세운지구 재개발 사업이 다시 한번 뜨거운 감자로 떠올랐습니다. 특히 논란의 중심에 선 곳은 종묘와 도로를 사이에 두고 바로 붙어있는 세운 4구역입니다. 이 지역에 최고 145m에 달하는 초고층 건물이 들어설 계획이 알려지면서, 유구한 역사 문화유산인 종묘의 경관 훼손 우려가 극에 달하고 있습니다.
- 논란의 핵심: 145m 높이의 거대 건물이 세워질 경우, 종묘에서 바라보는 하늘길과 시야가 상당 부분 가로막히게 됩니다.
- 국가 기관의 우려: 실제로 국가유산청이 공개한 예상 이미지에 따르면, 초고층 빌딩은 종묘의 전통적인 미관을 압도하며 하늘을 가리는 '철벽'처럼 보입니다.
이에 대해 비판 측은 "그늘이 생기지 않으면 문제가 없다는 논리는 말이 안 된다. 하늘을 가리는데 무슨 문제냐"며, 이번 개발 방식이 "6~70년대식 마구잡이 난개발 행정"과 다를 바 없다고 맹렬히 비판하고 있습니다.
1-2. 시장의 반박과 '눈 가리기식' 개발 주장
그러나 서울시와 오세훈 시장은 이러한 우려에 대해 정면으로 반박하며, 개발을 밀어붙이고 있습니다.
- 서울시의 주장: 오 시장은 서울시가 제작한 가상 이미지를 공개하며, 초고층 건물이 들어서도 "눈이 가려지지 않고", "기(氣)가 눌리지도 않으며", "숨이 턱 막히지 않는다"며 경관 훼손 문제가 전혀 없다고 강조했습니다.
- 개발 논리: 서울시는 초고층 개발을 통해 민간업자의 수익을 증대시키고, 그 수익의 일부를 녹지 공간 조성에 투입해야 하기 때문에 건물을 높이는 것이 불가피하다는 논리를 내세우고 있습니다.
이처럼 역사 문화유산의 보존 가치와 도심 재개발 및 경제성이라는 두 가치가 정면으로 충돌하면서, 세운지구 4구역은 서울시의 개발 철학과 도시의 정체성을 가늠하는 중요한 시험대가 되고 있습니다.
Part 2. 📸 '광각 렌즈' 의혹: 조작된 가상 조감도와 시각 왜곡 논란
2-1. 유네스코 제출 자료와의 '판박이' 비교 논란
서울시가 공개한 "문제없다"는 가상 이미지가 도마 위에 오른 결정적인 이유는, 과거 서울시가 직접 제출했던 보고서의 자료와 크게 달랐기 때문입니다.
- 비교 분석: 오 시장이 공개한 최신 가상 이미지는, 지난해 서울시가 유네스코에 제출했던 보고서에 담긴 예상 조감도와 확연히 달랐습니다.
- 진실에 가까운 이미지: 오히려 국가유산청이 종묘 경관 훼손을 우려하며 내놓은 예상 조감도와 더 유사한 이미지가 과거 유네스코 보고서에 담겨 있었습니다. 이는 서울시가 내부적으로도 경관 훼손 가능성을 인지하고 있었음을 시사합니다.
2-2. "렌즈 바꿔 장난쳤나": '광각' 이용한 시각 왜곡 비판
두 이미지가 극명하게 차이 나면서, 서울시가 의도적으로 시각을 왜곡했다는 비판이 쏟아져 나왔습니다. 핵심은 '광각(廣角, Wide-Angle)' 렌즈 사용 의혹입니다.
📝 광각 렌즈의 효과: 비판 측은 "서울시가 지나치게 광각을 이용했다"며, "광각이라는 게 넓은 렌즈로 보듯이 서서 보면 그 건물은 작게 보이잖아요"라고 지적했습니다.
즉, 서울시가 일반적인 시야각보다 지나치게 넓은 각도로 사진을 찍거나 이미지를 제작하여, 실제보다 건물이 멀리 있고 작게 보이도록 왜곡했다는 의혹입니다. 이는 시민들의 판단을 흐리게 하려는 '눈속임'에 불과하다는 강력한 비판에 직면했습니다.
Part 3. ⚖️ 10년간의 '도시 재생 vs. 전면 개발': 두 시장의 철학 대결사
3-1. 시작과 멈춤: 2006년 전면 개발 계획의 좌절
세운 4구역 재개발 사업은 오세훈 시장의 첫 번째 취임 직후인 2006년부터 시작되었습니다. 당시 계획은 다음과 같았습니다.
- 초기 목표: 세운상가를 철거하고, 녹지 공간을 조성하는 동시에 초고층 빌딩을 세우는 것이었습니다.
- 계획의 중단: 그러나 이 계획은 지난 2011년 오 시장이 무상급식 정책 실시에 반대하며 자진 사퇴한 뒤 멈춰 섰습니다.
3-2. 박원순 시장의 '도시 재생'과 71.9m 높이 합의
오 시장 사퇴 후, 박원순 시장이 후임으로 취임하면서 세운지구 개발 방향은 완전히 바뀌었습니다.
- 철학의 전환: 박 시장은 전면 철거와 재개발 대신, 기존의 세운상가를 철거하지 않고 보존과 함께 도시 재생하는 사업을 택했습니다.
- 높이 제한 합의: 특히 2016년 당시 문화재청 등과 협의를 거쳐 건물 최고 높이를 71.9m로 제한하기로 공식 합의했습니다. 이후 시행사 및 토지주들과 협의를 거쳐 사업 시행 계획과 관리 처분 인가까지 마치고 착공 직전 단계에 이르렀습니다.
3-3. 오세훈 시장 재취임 후 '원점 회귀' 결정
하지만 오세훈 시장이 다시 취임하면서, 이 모든 과정은 다시 '원점'으로 돌아갔습니다. 오 시장의 초고층 개발 결정으로 인해 과거 문화재청 등과의 71.9m 높이 제한 합의는 사실상 파기되었습니다.
- 정체성 상실 우려: 비판론자들은 이러한 개발 방식이 골목골목 녹아있는 작은 제조업 공장들과 부품 공장들이 만들어냈던 다양한 스토리와 지역 정체성을 모두 잃어버리는 행위라고 지적합니다.
Part 4. 💰 '민간 배 불리기' 의혹: 4% 수수료의 비밀과 개발 특혜 논란
4-1. 민관 결합 방식 속 '민간 이익 극대화' 구조
세운 4구역의 재개발은 민관 결합 방식으로 진행됩니다. 오 시장은 민간업자의 수익이 커져야만 녹지 공간 조성 비용을 확보할 수 있다는 논리를 내세우고 있지만, 이면에는 특정 민간 업자의 이익을 극대화하는 구조가 있다는 비판이 나옵니다.
- 토지 소유 현황: 축구장 다섯 개 크기에 달하는 세운 4구역의 토지는 서울 주택도시공사(SH)가 57%를, 민간이 32.7%를 보유하고 있습니다.
하지만 가장 논란이 되는 부분은 수익 배분 구조입니다. 사업 시행자인 SH 공사는 수수료 명목으로 약 4% 정도만 가져가도록 설계되어 있습니다. 나머지 수익은 한호 건설을 포함한 128명의 토지주들에게 돌아가게 되어 있습니다.
4-2. '대장동식 특혜' 비판을 부른 특정 기업의 집중 매입
특히 주목받는 기업은 민간 보유 토지의 3분의 1을 보유하고 있는 한호 건설 그룹입니다. 이 회사는 과거 세운지구 3구역과 6구역 재개발에도 참여했던 이력이 있습니다.
- 집중 매입 시점: 이 회사는 오세훈 시장이 세운지구 재개발 계획을 강력하게 천명했던 2022년부터 이듬해에 걸쳐, 약 600억 원을 들여 4구역 내 토지를 집중적으로 사들였습니다.
- 확신 논란: 전문가들은 기업이 특정 지역 토지를 이렇게 집중적으로 사들이는 것은 흔치 않은 경우라며, "여기가 무조건 개발될 것이라는 확신"을 가졌던 것으로 보인다고 지적합니다.
- 수익 극대화 우려: 서울시의 계획대로 용적률을 1,000%로 높여 초고층을 개발한다면, 민간 토지주들, 특히 막대한 토지를 보유한 한호 건설의 수익은 기하급수적으로 늘어날 가능성이 높습니다.
이러한 정황을 두고 '대장동식 특혜'라는 강도 높은 비판까지 나오자, 한호 건설 측은 근거 없는 비방이라며 현재 보유한 토지를 매각하겠다고 발표하기도 했습니다.
Part 5. 💔 사라지는 60년 '기술의 역사'와 69%의 반대 여론
5-1. 평생을 바친 세입자들의 생계 걱정
오 시장의 개발 방침에 따라 세운상가는 곧 철거될 예정입니다. 토지주들은 개발 계획을 지지하고 있지만, 세운상가에서 수십 년간 머물러온 수많은 세입자들은 당장 생계 걱정에 막막함을 호소하고 있습니다.
- 불안감: "어떻게 될지 불안한 거죠 매일같이 세운상가 허문다 그러고...".
- 버티기 힘든 현실: 재개발로 인해 건축비가 상승하고, 임대료가 오르면 "여기에서 버텨 나가기가 힘들다"는 절규가 나옵니다.
- 평생의 터전 상실: "여기서 평생을 뼈를 묻은 거예요. 근데 이게 개발을 해 가지고 내 사업체가 없어진다고 생각을 한번 해 보세요".
세운상가는 단순히 오래된 건물이 아니라, 대한민국 전자·부품·기술 제조업의 역사가 녹아 있는 장소입니다. 이 공간이 사라진다는 것은 수십 년간 쌓아온 기술과 노하우, 그리고 사람들의 스토리가 함께 사라진다는 의미입니다.
5-2. 여론도 반대하는 '속도전 개발': 정치적 과업인가?
초고층 빌딩과 인위적인 녹지가 들어설 경우, 전 세계인이 누려야 할 종묘의 문화적 가치가 훼손될 수 있다는 우려의 목소리도 이어지고 있습니다.
이러한 가운데, 최근 실시된 한 여론 조사 결과는 서울시의 개발 방향에 대한 국민적 공감대가 낮음을 보여줍니다.
| 설문 결과 | 응답 비율 |
| 종묘 인접 재개발 계획, 높이 제한 필요 | 69% |
| 초고층 개발 허용해야 한다 | 20%대 (세 배 이상 적음) |
국민 10명 중 7명 가까이가 종묘 인근 재개발에 제한이 필요하다고 응답했음에도 불구하고, 서울시는 속도전식으로 개발을 밀어붙이고 있습니다.
비판론자들은 이러한 강력한 추진 배경에 대해 "시장 한 명이 이것을 결정할 문제는 아니다"라며, "도심과 세운상가 주변을 어떻게든 재개발하는 것"이 시장 개인에게 "되게 큰 어떤 상징적인 자신의 정치적인 과업이라고 생각"하는 것 같다고 분석하고 있습니다. 세계가 인정한 문화유산의 지위를 위협하는 개발 방식이 과연 누구를 위한 것인지, 시장의 명확한 답변이 필요한 시점입니다.
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